....nový Občanský zákoník přinesl podstatné změny při pronájmech nemovitostí?

Nový občanský zákoník přinesl do vztahu majitel bytu – nájemník řadu novinek. Tady pro Vás mám přehled těch nejzásadnějších:

•     nájemní smlouvy se řídí novým občanským zákoníkem. A pozor, toto platí i pro dříve uzavřené smlouvy. Proto doporučuji starší smlouvy zrevidovat a přizpůsobit nové právní úpravě

•     nájemní smlouva by měla být i nadále písemná. Můžete se sice domluvit na podmínkách nájmu i ústní formou, případné spory však budou obtížně řešitelné a Vaše práva hůř vymahatelné

•     majitel Vám nesmí omezit ve Vašich právech. Tím je například kouření nebo chov zvířat. Chov zvířat však nesmí ostatním obyvatelům způsobovat obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Dále platí, že pokud chov Vašeho zvířete způsobí zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, zaplatíte tyto náklady ze své kapsy.

•     v bytě je možné podnikat i bez souhlasu majitele, nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt či dům

•     nově si nájemce může zřídit v bytě trvalé bydliště i bez souhlasu a vědomí pronajímatele. Stačí mu k tomu pouze platná nájemní smlouva. Případný zákaz tohoto kroku v nájemní smlouvě je neplatný a jeho porušení není důvodem k výpovědi z nájmu. Doporučuji dát si do smlouvy alespoň povinnost nájemce informovat pronajímatele o svém záměru si trvalé bydliště v bytě zřídit

•     chce-li nájemce přijmout do své domácnosti nové členy, musí pronajímateli oznámit navýšení počtu osob žijících v bytě. Neučiní-li tak to dvou měsíců, je to důvod pro výpověď. To neplatí při narození dítěte. Pronajímatel může dle nové úpravy žádat, aby v bytě bydlel jen takový počet osob, který zde bude žít v pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách

•     pokud nájemce v bytě trvale bydlí (užívá jej), může dát část bytu (např. pokoj) do podnájmu třetí osobě a to nově i bez souhlasu pronajímatele

•     nově může pronajímatel po nájemci požadovat složení jistoty (kauce) až ve výši šestinásobku nájmu. Půjde ale o částku odvozenou od nájemného, bez sumy odpovídající výši měsíční zálohy na služby a energie. Pozor ale, tuto kauci je pronajímatel nově povinen nájemci úročit! Stanovte si proto ve smlouvě výši úroků ze složené kauce. Použijte např. výši úroků poskytovaných bankou na běžném účtu, na němž budou peníze uloženy. Jinak by se úrok počítal ze sazby bankovních úvěrů v době podpisu nájemní smlouvy. Úroky připadnou nájemci po skončení nájmu spolu s vrácenou kaucí

•     nájemné se platí na měsíc předem, nejpozději do pátého dne příslušného období. Výjimkou je, pokud je dojednaný nějaký jiný den v měsíci. Společně s nájemným platí nájemník i zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. Nájemné lze zvyšovat jednou ročně, nejvýše však o 20% za poslední tři roky. Ze zákona má nově nájemce nárok na případný přeplatek za energie či služby. Na druhou stranu má povinnost zaplatit vzniklý nedoplatek

•     jakmile nájemník nezaplatí po dobu tří měsíců nájemné a poplatky za služby, má pronajímatel právo dát mu okamžitou výpověď. Nájemce musí byt vyklidit do jednoho měsíce po doručení výpovědi

•     dále může být důvodem výpovědi situace, kdy nájemce hrubě a dlouhodobě porušuje dobré mravy v domě nebo je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný proti pronajímateli

•     dalším důvodem k výpovědi je situace, kdy pronajímatel potřebuje byt pro svoji vlastní potřebu nebo potřebu své rodiny. Výpovědní lhůta je tříměsíční

•     výpověď musí být vždy písemná a musí být doručena druhé smluvní straně. Doručením se rozumí pouhé doručení do „sféry dispozice“ adresáta. Stačí ji tedy jen vhodit do schránky, podsunout pod dveře, atd. Osobně nadále doporučuji zasílat výpověď doporučeným dopisem. Pozor, výpověď musí vždy obsahovat důvod vypovězení, jinak je neplatná!

•     pronajímatel po skončení či výpovědi nájmu už nemusí zajišťovat nájemci náhradní byt či ubytování, jako tomu bylo doposud

•     nově zákon znemožňuje pronajímateli žádat a uplatňovat po nájemci jakékoli smluvní pokuty. Pokud takové ustanovení ve smlouvě uplatní, nebude soudně vymahatelné

•     chystáte-li se investovat do stavebních úprav či oprav pronajatého bytu, potřebujete k tomu vždy souhlas pronajímatele. V opačném případě riskujete, že po skončení smlouvy nebudete mít nárok na proplacení Vašich nákladů do úprav bytu

•      pokud bydlíte v nájmu v družstevním bytě, nový občanský zákoník se na tyto případy nevztahuje. Nájemní smlouvu  o nájmu (podnájmu) družstevního bytu je totiž možné uzavřít za podmínek stanovaných jiným zákonem, popřípadě za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva.

Změn je samozřejmě víc a znění paragrafů mnohem obsáhlejší. Tohle je jen malý výtah toho, co by měla každá ze ve svém zájmu znát a vědět. Máte-li konkrétní dotazy k danému tématu, nebo si s něčím nevíte rady, kontaktujte mě. Pokud to bude v mých silách, rád Vám poradím a pomůžu.